[임차인으로 살아남기#2] 전세계약 당일 집주인(임대인) 변경

2023년 1월 13일,,
얼마전 인생에서 가장 큰 돈이 걸려있는 계약을 했다.
신혼집 전세계약.. 자그마치 2억2천이라는 거금이 걸린 계약이었다.
계약날 오전엔 예비신랑 편입시험 날짜이기도 하고 이런저런 생각들로 전날부터 심란해서 잠이 오지 않아 뜬눈으로 새벽을 지새웠더랬다 -,-.. 전세사기 관련한 뉴스, 유튜브, 인터넷 글들을 너무 많이 읽고 보고 들어서 더 떨리는 것도 있었다.
아마 계약 전 일주일이 내 32년 인생 중 가장 방대한 부동산 지식을 습득하게 된 기간이었을 것임.

2022.12.30 - [임차인으로 살아남기#1]미등기 신축아파트 전세계약시 주의사항 정리

[임차인으로 살아남기#1]미등기 신축아파트 전세계약시 주의사항 정리

어쨌든 이제 예전엔 한국말이 아닌 것 같았던,, 여러 부동산 전문용어들이 섞여서 말하는 것들도 잘 알아들을 수 있다. 역시 사람은 .. 아는만큼 보이고 들리나보다. 그래서 공부를 해야하고.
여태 살아왔던 인생중 가장 큰 돈이 걸린 계약을 하게 된 기념으로 훗날 이 글을 보며 그땐 그랬었지~하고 추억을 되살리고자 쓰는 글. .
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작년 12월달엔 내가 멀리 서울에 사는 웅이대신 집을 보러다녔고 마음에 드는 집을 발견했다. 그래서 웅이에게 알리고 서로 이것저것 알아보다가 여기와 계약을 진행하기로 결정해 12월 25일 쿠리스마스에 가계약금 300만원을 이체했따.
그리고 실 계약은 웅이가 시험보러 탈서울을 하는 날인 1월 13일에 진행하기로 했다.
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#2023년 1월 13일
약속했던 오후 1시. 부동산에서 공인중개사와 집주인과 집주인누나(지금 우리의 실제 집주인) 대면해서 테이블 하나 두고 마주보고 앉았다. 가기 전 중개인에게 계약시 얼마나 시간이 소요될지 물어봤는데 보통 30분이면 끝났다고 했었다. 근데 우리 경우엔 1시간이 좀 넘었다. 1시에 만났는데 부동산 나오니 2시 10분이 넘었었음.
지금 생각하니 뭐 이리 오래 얘기를 했지..? 싶은데 우리 상황이 조금 특이한 경우 같아, 더 확실히 하고 싶은 것들이 많아서다.
이번에 상황이 좀 특수했던 게
1. 등기 나오기 전인 미등기 신축아파트였는데 계약일 부근에 등기가 되었다는 점
2. 계약일 당일 집주인이 변경되었다는 점이었다.

우리가 처음에 집을 구경하러 갔었을 땐 신축아파트 특성 상 등기부등본이 아직 나오기 전이었었으나- 계약날 이틀전 정도에 등기 등록이 됐었다.
그래서 미등기 상태의 아파트에 전세계약시 준비해야할 사항들 공부하고 있었는데 필요가 없어졌다. (우리입장에선 오히려 좋은 건데 뭔가 기분요상)

그리고 어쨌든,, 계약날 발급했던 등기부엔 근저당권이 찍혀있었기에 계약서상 특약사항에 전세금 잔금지급 즉시 근저당권 상환/말소신청 조건을 중점으로 넣기로 했다..

(상황은 대략 이렇다.
집주인이 OO아파트 A, B 두채에 분양권이 당첨되어 A는 거주용, B는 투자용으로 굴리려고 하여 A엔 여러 옵션들도 추가하고, 분양대금 잔금도 모두 치르고 입주하려고 하던 찰나- 집주인 아내 마음이 변해 투자용으로 생각했던 B에 살고싶다고 함.(A,B는 아파트 동 및 층이 다름) 또한 근래들어 금리가 너무 높아져 A,B 두채의 집주인이 되기엔 대출이자가 너무 부담되니 A를 친누나에게 매도하기로 함. 이때 누나는 매수조건으로 A에 세입자를 받아서 전세보증금을 받아 인계하는 걸 요구.
그래서 집주인은 분양잔금 납부시 받은 대출금 상환을 위해 B가 아닌 A를 전세로 놓고 세입자를 구하기 시작했고 그게 우리가 되었다. 물론 부동산 중개인은 이 모든 상황을 우리가 계약을 하겠다고 의사를 표시하기 전까지 자세히 설명해 주었다.

우린 이러한 경우도 문제될 것은 없다는 내용을 여러 정보들을 뒤져 확인하고 계약을 진행하기로 했다)

그리고 중개인의 임대인/임차인 서로가 원하는 특약사항 중개(?) 아래, 쌍방협의 후 계약서 작성 후 서명하였다.
우리가 미리 준비해간 특약조건(A4에 인쇄해갔음..)들이 사실 중개인이 만들어놓은 양식에 거의 포함되어있는 내용들이었다. (그러나 중개인이 놓칠 수 있는 부분이 있으므로 반.드.시. 원하는 특약조건을 미리 준비해가서 이야기할 수 있어야 한다.)
아래는 이번에 협의하여 전세계약서에 기재한 특약사항이다. 뭐가 많아서 계약서가 한장을 넘어갔다

#전세계약서 특약사항
1. 현 시설물 상태의 임대차 계약이며 임차인은 본 부동산에 직접 방문하여 집상태 확인과 등기사항 증명서를 확인 후 계약을 체결함.
2. 현재 임대차 계약 이후에 매매가 진행됨에 있어 임대인 명의가 변경될 것이며 이와 관련한 임차인의 권리는 조건변경없이 권리1순위를 보장해주기로 한다.
3. 현재 근저당권자 수협은행에 채권최고액 금 ~원이 금저당 설정 되어있으며 임대인은 전세잔금과 동시에 대출금을 전액 상환하고 말소시킨다.
4. 임대인은 잔금일 기준으로 제한물권의 설정 등 권리제한을 두지 않기로 하며 임차인의 권리 1순위를 반드시 보장해주기로 한다.
5. 임차인은 계약 당시 임대물건의 원형을 기간 만료시까지 보전할 책임을 지며 고의나 실수로 파손시는 임차인 비용으로 수리하여 원상복구 하기로 함
6. 본 임대차 계약과 관련한 전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 임대차계약은 무효로 하며 임대인은 즉시 임차인에게 임대보증금을 반환해야 한다.
7. 임대차 기간 동안 반려동울 사육을 허가하되 이로 인한 훼손여부는 퇴거시 원상복구 해주기로 하며(탈취,벽지,장판 등) 하자 보수기간 2년동안 아파트 하자 신청은 임차인이 적극 신청하여 수리받기로 함.
8. 임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월전까지 만료 또는 연장여부를 임대인에게 통보하며, 계약기간 중에 이사를 해야할 경우 원인을 제공한 자가 중개보수 및 제반비용을 부담한다.
9. 계약금 및 잔금은 임대인이 지정한 게좌로 입금하며 개좌이체 내역을 영수증으로 갈음한다.
10. 벽걸이 TV설치 불가, 벽에 못금지, 실내흡연금지.
11. 임차인은 기간만료시 입주때 지급되는 각종 비품을 그대로 반납한다. (리모콘,카드키,사용설명서 등)
12. 임대인은 잔금일 기준으로 각종 공과금을 납부하고 임대차기간 부과되는 장기수선충당금은 임차인이 납부하고 기간만료시 임차인에게 정산해주기로 함.
13. 상기사항 외 기타사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 거래관례에 따르며 전입신고 및 확정일자는 임차인이 신청한다.

#전세잔금 이체
계약서에 쌍방 서명과 동시에, 약속대로 우린 전세자금을 집주인 계좌로 이체했다.
가계약으로 3백만원을 지난달 이미 냈으니 나머지 2억1700만원을 세차례에 걸쳐 이체했다. 2억이 넘는 거금을 이렇게 이체한 적은 처음이라.. 먼저 천만원을 보내 해당 번호로 잘 이체됐는지 집주인에게 확인해보라한 후 나머지 금액도 두차례에 걸쳐 이체했음. 덜덜덜..예비신랑 남친의 낯빛이 똥색으로 변하는걸 목격했음ㅠㅠ
#임대인의 대출금 상환/말소과정 직관하기
전세자금을 이체했고 다음은 우리 전세금으로 집주인이 실제로 근저당권 잡힌 대출금을 상환 / 말소신청을 하는지 직관하였다. 상환은 모바일로 은행어플을 통해 진행하였고 말소신청하는 과정도 지켜보았다. 임대인과 은행 담당자와 전화하는 내용도 스피커폰으로 진행함.(이건 공인중개사가 요청했음) 이 모든건 은행까지 직접 가지 않았고 4자대면 하며 공인중개사와 함께 전세계약을 진행하던 그 테이블에서 스마트폰 하나로 진행되었다 세상 많이 좋아졌다 싶었음.

근저당권 말소 접수증

중요한 건 상환을 해도 말소는 자동적으로 처리되는게 아닌, 따로 신청을 해야한다는 것이다. 이미 전날 공부하여 지식을 습득한 나는.. 해당내용을 임대인분께 말씀드렸고 그 자리에서 말소신청까지 바로 해주셨다.
근저당권 말소처리결과는 당일처리는 안 되고 신청한지 3일정도 지나고 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있다.

말소처리 완료 (등기부등본으로 확인)

#전세계약 당일 임대인이 변경되다
그 다음은 우리 전세계약서상의 임대인과 임대인 친누나가 직접 매매계약을 진행하는 걸 봤고 계약서 사본을 가져왔다.
이렇게 우린 전세계약 당일, 임대인이 변경되는 특수한 사례의 임차인이 되었다.

이렇게 임대차계약기간 중 집주인이 바뀌더라도 특별한 사유가 없는 한 임차인은 변경된 집주인과 새로운 계약서를 따로 작성할 필요가 없다. 주택임대차보호법 제3조에 의해 매수자는 매도자의 권리를 승계하기 때문이다.

즉, 집주인이 바뀌더라도 대항력(주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음날부터 생김)을 갖추고 있다면 이전에 쓴 전세계약 내용이 승계되어 새로운 임대인에게도 대항력을 행사할 수 있음.
만약, 변경된 집주인이 새로 전세계약서를 작성하자고 한다면, 계약서만 작성하되, 확정일자는 절대 새로받지 말자.. 변경 전 집주인과 전세계약시 받은 확정일자가 효력을 잃는다고 한다.

#전입신고 , 확정일자
전세보증금 이체 및 대출금 상환/말소신청까지 확인하고 임대인에게 아파트 키 및 비밀번호를 인계받고 서류를 들고 바로 주민센터로 향했다. 전입신고 및 확정일자를 받기 위해서였다.
인터넷으로 신청해도 되긴 하지만 동사무소 직원에게 직접 접수해야 마음이 더 편할 것 같아서 직접 갔당.

나는 아직 현재 살고 있는 임대아파트 전출이 되지 않은 상태라 남자친구만 세대주로 전입신고를 하게 되었다. 화이팅..
이날을 기준으로 34년간 서울사람이던 그는 이렇게 더이상 등본상 서울사람이 아니게 되었따 ^^...

계약서에 확정일자 도장까지 쾅 찍었으니 이제 웅이에게 우리가 계약한 집을 보여줄 차례~
(집도 한번 보지 않고 계약하신 분.. 내가 찍어 보내준 영상으로만 보셨었음)

그를 우리가 살게될 신혼집으로 인도했다, 기분이 참 요상했다.

이날 그나 나나 정말 피곤해서 다크서클이 눈 밑까지 짙게 내려온 상태였다.
전날밤 떨려서 잠 한숨도 못자고 출근하고(오빤 시험때문에 더..) 오후반차 후 웅이 픽업해 부동산 가고 가서 바로 계약하고 전입신고하고 집구경 후 점심먹으러 식당 도착하니 오후 3시반쯤 되었다 ^^
이날먹는 첫끼는 역시나 찜닭이었다. 오빠 올때마다 먹는 찜닭,,은 사랑.

먹고 둘다 기절해서 일어나니 다음날이었다고 한다.