[임차인으로 살아남기#1]미등기 신축아파트 전세계약시 주의사항 정리

요즘 신혼집으로 신규분양 아파트 전세계약을 하기 위해 이것저것 알아보고 있는데 이쯤에서(??) 정리해보기로 한다.

P.S.  나이 30이 넘어서 발등에 불이 떨어지려하니 이제서야 공부하고 있다. 세상에, 생소한 단어들이 너무 많아 어렵고 복잡하게 느껴졌는데 왜 이런 실생활에 필요한 정말 중요한 내용을 초/중/고등학교의 12년이라는 긴 세월동안 단 한번도 배우지 못했는지 허탈했다. 열심히 공부해서 취직 후 더 열심히 일해 겨우겨우 모은 돈으로 전세금을 마련해 살다가, 사기를 당한 케이스가 너무 너무 많은데.. 우리나라 교육시스템이 다시한번 문제라는 걸 깨닫고 있다. 여담이 너무 길어졌다 

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신규분양 아파트의 경우 새로 지어진 신축이기에 새집 느낌도 들고 심지어 전세금 마저 기존 구축아파트들에 비해 비슷하거나 혹은 오히려 저렴하게 나와 신혼부부들에게 특히 인기가 많다.  

그런데 어떻게 새아파트가 더 저렴할 수 있는 것일까?

그걸 이번에 집을 알아보러 다니다보니 알게 되었다. 

 ..돈 때문이었다.

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분양권을 가진 집주인들이 실제 소유주가 되기 위해선 아파트 분양대금 완납을 해야하는데 임차인의 전세보증금으로  잔금을 치르는 경우가 많다. 특히 요즘같이 금리가 높은 시기엔 대출보단 세입자에게 전세를 받아 잔금을 치르는게 더 이익이기 때문이다. 아님 잔금을 위해 대출한 금액을 세입자 전세로 상환을 하거나.

그래서 아파트 잔금치르는 기간까진 전세매물이 넘쳐나고, 집주인들끼리 세입자들을 유혹하기 위한 경쟁을 해서 전세가도 내려간다.. 

 

어쨌든. 신규분양 새아퐈트는 가격도 저렴하고, 신축이라 깨끗하고 새집 기분도 들고 다 좋지만.. 세입자 입장에선 불안한 점이 있다. 바로 아파트가 미등기 상태라는거.. 그래서 등기부등본 한장으로 알 수 있는 계약 전 알아야 할 필수정보들을 분양계약서 등 다른 방법으로 확인해야 한다. 

그런데 왜 신규분양 아파트는 아직 등기가 없을까 ? (진짜 이번에 알았다ㅠㅠ 사실  집 알아보기 전엔 등기가 뭔지도 잘 몰랐음)

=> 등기부가 나오기까지 일련의 절차와 시간이 소요되기 때문이다.

 

# 신축아파트 등기부 등록까지 과정 이해하기

아파트 건축이 완료되면 건설사는 해당 지자체에 준공검사를 신청한다.

1.건축 완료 -> 2.준공검사 (건설사) -> 3.사전점검(입주예정자) & 사용승인(해당 지자체) -> 4.건축물대장 생성기간 & 입주지정기간(분양대금 완납필) 약 2개월 ->5.보존등기(건설사) 약 2개월-> 6.소유권이전등기( 아파트 대부분: 법무사가 대표로 집단등기 OR 개별등기 가능 / 보존등기일 또는 분양대금 완납일 중 늦은날짜로부터 60일이내에 진행)

준공검사를 받아 통과하면 사전점검 및 사용승인(건물이 안전하게 잘 지어졌는지 검사) 기간이 있고-

 사용승인이 나면 시행사가 입주지정일(보통 2달)을 정하는데 이 기간 내 분양계약자들은 아파트 분양잔금을 완납하고 소유권 이전 등기를 해야 한다. 

 

위 과정에서 전세 매물은 4. 입주지정기간, 즉 - 분양잔금을 완납하기 전에 많이 나온다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 받아 그걸로 분양잔금을 내야하기 때문이다.

이렇게- 분양권 아파트는 집 소유권이 임대인에게 이전 등기되기 전 과정에서 전세계약이 체결되기 때문에 미등기 상태인 경우가 많은 것이었다. 

전세로 집을 구하려는 임차인 입장에선- 특히 사회초년생이나 젊은 신혼부부의 경우 아파트 전세금이 거의 본인들의 전재산(혹은 영혼까지 끌어모은 은행 빚..)이므로 혹여나 내 전재산을 돌려받지 못할까 두려울 수밖에 없다 .

그래서 피같은 전세금을 건내주기 전에 꼭 여러가지 변수를 생각해서 최악의 상황을 방지할 수 있도록 공부해놓자! 

 

(사실 전세라는 시스템 개념 자체가 허점이 많고 불완전해, 사기꾼이 작정하고 사기치려고 마음먹었다면 솔직히 막기가 힘들다. 운나쁘면 아무리 조심해도 당하는 게 사기다. 그리고 집주인이 사기꾼이 아니라 선량한 시민이라고 하더라도, 피치 못할 사정으로 파산하거나 사고를 당해 사망할 수도 있다.)

 

사람은 역시 관심이 있는 만큼 알게 되고 보이나보다 . 전세 구하려고 공부하다 보니 요즘 전에 안보이던 전세사기 뉴스만 그렇게 들리고 보인다 ;.; 

그렇지만. 

그럼에도 불구하고 집을 살 상황은 안 되고 월세가 부담스러워 위험부담을 안고 전세를 들어가기 마음먹었다면 전세금 돌려받을 확률이라도 높여야 한다.

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#미등기 신축아파트 전세 입주시 꼭 확인해야 할 것.

신규분양 아파트의 경우, 등기부등본이 아직 없어 소유권자나 권리관계를 공개적으로 확인하기 어려워 훨씬 신중하게 절차나 서류에 문제가 없는지 , 계약과정을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 

 

1. 분양계약서(공급계약서) 확인

-> 분양계약서 상 계약자가 현재 소유주와 동일인인지 신분증 대조하여 확인하기. 

또한 분양계약서 뒷면에 '권리양도양수'란의 마지막 양수인 확인하는 것도 잊지 말자.

공급계약서 앞면에 서명한 매수인이 본인 사정으로 인해 분양권을 타인에게 넘기면(전매)  그 타인이 나에겐 해당 집의 임대인이 되는 게 맞다. 

건설사에도 문의해 그 분양계약자가 실제로 맞는지 더블체크!!!

 

2. 대리인과 계약시 -

집주인 본인과 계약하는 것이 좋으나 불가피한 상황으로 대리인이 나올땐시

1)위임장 2)인감증명서 3)인감도장 확인하기. 

위임장엔 전세계약하는 주택의 주소, ㅇㅇ아파트, 몇동 몇호 등 위임의 범위 및 위임자의 인적사항, 전세계약하는 부동산의 소재지를 꼼꼼하게 확인하기. 

인감증명서 하단 '사용용도'란의 ㅇㅇ아파트 몇동몇호 전세계약 위임용- 이라는 내용이 기재되어있는지 확인하고 1개월 이내 발급되었는지 확인하기.

위임장 상 대리인의 인적사항과 대리인 신분증 대조확인 필수.

 

계약서 작성하고 미리 확정일자 받아놓기.

 

3. 계약금 및 잔금은 반드시 집주인(분양계약자/임대인) 명의로 계좌이체.

  또한 계좌이체는 평일날 진행해 은행에 계좌번호와 임차인 신분증 정보와 일치하는지 더블 체크,,  

뭘 이렇게까지 해야하나 싶어도 내 전재산 내가 지켜야한다 ㅎ 

 

4. 분양대금 납부확인서 체크

전세 잔금 계좌이체날 집주인이 분양대금을 실제로 완납했는지, 혹은 얼마까지 납부했는지 분양대금 납부 확인서 확인을 해야 한다. (중개사에게 요청하여 확인 가능/ 아직 완납 전이고 내 전세보증금으로 잔금을 납부한다고 하면,  집주인에게 바로 이체하지 말고 분양잔금 결제날 집주인과 은행에 동행하여 실제로 납부 하는지 확인하자.  )

 

이번에 임대인은 주택자금 대출완제확인서도 보여줬다

5. 가압류, 가처분 확인

계약 전, 잔금지급 전 2번 모두 분양권에 가압류, 가처분이 있는지 확인해야 한다. (시행사나 시공사에 확인하면 됨)

 

위 1~5번 체크사항은, 임대인과 계약을 하기 전에 "미리" 알아봐야 하는 사항이다.

임대인에게 이런 서류들을 요구하는 걸 미안해하지 말자. 큰 돈을 맡기기 전에 당연히 알아야 할 내 권리이다. 임대인은 그저 잠시 빌릴 집의 주인일 뿐, 이 돈의 주인은 바로 나다.

 

그리고 이 체크사항들은 내 소중한 전세자금을 임대인에게 건네기 '이전'에,  확인해야하는 사항이다. 화장실 다녀오기 전과 후가 많이 다를 수 있다.

 

6. 전세계약서에 특약 넣기  

 보통 공인중개사들이 신경써서 넣어주지만, 혹시나 빠졌을 경우 넣어달라고 요구하며, 특약사항에 적은 내용을 불이행시엔 본 계약은 무효가 되며 임대인은 임차인에게 계약 해지로 인한 위약금을 지급한다고 기재하기! 

아래는 특약사항 예시.

-임대인은 임차인의 잔금지불과 동시에 중도금대출 상환말소 하고 분양잔금 완납 및 소유권이전등기를 해야한다.

-  임대인은 분양대금 완납확인서 및 선수관리비 완납영수증을 임차인에게 확인시켜준다. 

- 임대인은 임차인이 대항력(임차권을 주장할 수 있는 권리. 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 집주인이 중간에 바뀌어도 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리. 전입신고를 완료해야 함)과 우선변제권(전입신고+확정일자까지 받아야 함)을 갖추기 전까지 저당권 등 타권리를 설정할 수 없다. 

-전세보증금반환보증 가입이 거절될 시 본 임대차 계약은 무효로 한다. 

- 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다.

 

7. 잔금지급일 당일 전입신고/확정일자 받기

-먼저, 잔금 이체는 평일에 해야 한다. 은행 등 금융기관 행정처리는 평일에만 가능하기 때문이다. 전세가 보통 억 단위 이기에,, 미리 이체 한도 상향이 잘 되어있는지 확인하는 것도 잊지말기.

- 잔금을 냈으면 주택을 인도받고 내가 낸 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추러 가야한다. 이를 갖추기 위해선 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 전입일자란, 이사할 집 주소로 주민등록을 이전한 날로, 언제부터 거주했는지 법적으로 확인받은 날짜다. 확정일자는 임대차 계약서상 계약체결 날짜를 법적으로 확인받은 날짜이다.   

임차인에게 대항력이 생기는 날은 전세계약을 체결하거나 전세잔금을 완납하는 시점이 아닌, 전입신고를 한 날의 다음날 오전0시 이후이기 때문에 미루지 말고 가능한 빨리 전입신고를 하는 게 좋다.

 

미등기 아파트라도 아파트의 사용승인이 허가가 됐다면, 확정일자/전입신고가 가능하다. 주택임대차보호법에 등기의 유무여부를 구별하고 있지 않기 때문.

8. 임대인의 소유권 이전등기 완료시 등기부등본 꼭 확인하기

9. 전세금 + 융자가 시세의 70% 미만인지 확인하기 

혹여나 집이 경매에 넘어갈 경우, 통상 시세의 80% 수준에 낙찰되기 때문이다.  

10. 전세보증보험 가입

전세보증보험은 전세계약 만료시점에, 임대인이 임차인에게 전세금을 반환하지 않을 경우 보증보험사에서 전세 반환을 책임져주는 보증보험 상품이다. 

미등기 아파트는 전세보증보험에 가입이 되지 않는다. 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 이렇게 주요 3사에서 모두  불가하다. 

신규분양 아파트의 경우 보통 지정된 법무사에서 집단등기를 하는데 세대별로 개별등기를 하는 경우도 있으므로 아파트 세대수에 따라 등기처리기간이 다르니 계약 전 언제쯤 등기가 가능한지 중개사를 통해 미리 확인하는 게 좋다.  

 

근데 글이 너무 길어진 것 같다

스크롤 압박을 막기위해서 다음 글로 넘겨야겠다.. 

다음 포스팅은 전세보증보험 관련해서 써야지